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Mise en copropriété

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Val d’Oise

BRISSET RENAUX Grégory

11 Rue du Moutier, 95570 Moisselles

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Mise en copropriété – Définition & cadre légal

La mise en copropriété divise un immeuble en lots composés chacun d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes (tantièmes).

Elle s’appuie sur la loi du 10 juillet 1965 et implique la création d’un syndicat des copropriétaires (avec conseil syndical et syndic) chargé de la gestion des comptes, du budget prévisionnel, du fonds de travaux et des décisions d’entretien/travaux.

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Mise en copropriété

Comment procéder ? Les étapes clés :

  • Relevés & plans : intervention d’un géomètre/diagnostiqueur pour mesurer, dresser les plans et préparer le découpage des lots.

  • État Descriptif de Division (EDD) : document numérotant les lots, décrivant parties privatives/communes et fixant les tantièmes. Rédigé par géomètre ou notaire.

  • Règlement de copropriété (RCP) : rédigé par le notaire, il fixe droits/devoirs, répartition des charges (générales & spéciales), fonctionnement du syndic et des assemblées.

  • Diagnostics préalables (selon l’immeuble) :

    • Amiante pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;

    • Plomb – CREP pour les immeubles d’habitation antérieurs au 1er janvier 1949 ;

    • DTG (Diagnostic Technique Global) : requis dans certains cas (notamment en mise en copropriété d’un immeuble de >10 ans) ou sur décision de l’AG.

  • Conditions minimales : décence et sécurité (évacuation des eaux usées, eau potable, électricité conformes).

Coûts & répartition des charges

    • Frais de mise en copropriété : honoraires géomètre, notaire, diagnostics, publication et frais annexes.

    • Charges de copropriété :

      • Générales (entretien, conservation, administration des parties communes) → réparties selon les tantièmes ;

      • Spéciales (équipements/services collectifs : ascenseur, chauffage, eau, etc.) → réparties selon l’utilité pour chaque lot.

    • Qui paie et quand ? En cas de vente en cours de trimestre, est redevable celui qui est copropriétaire à la date de l’appel de fonds. Des arrangements vendeur/acheteur sont possibles (remboursement prorata).

Qui réalise la mise en copropriété ?

  • Le notaire : authentifie l’EDD (le cas échéant), rédige le Règlement de copropriété et procède aux formalités.
  • Le géomètre-expert/diagnostiqueur : mesures, plans, découpage, diagnostics.
  • Le syndicat des copropriétaires (une fois créé) : vote des budgets, élection du conseil syndical, décisions de travaux.

Cas particuliers & exclusions fréquentes

Certaines situations empêchent ou retardent la mise en copropriété tant que les non-conformités ne sont pas levées :

  • Immeuble insalubre, dangereux ou impropre à l’habitation ;

  • Lots indécents (ex. division créant des logements < 14 m² et < 33 m³ habitables) ;

  • Absence d’eau potable, d’évacuation des eaux usées ou d’alimentation électrique.